Olhos abertos
O preço no anúncio é só o bilhete de entrada. Este guia soma tudo o que pagas antes, durante e depois da escritura, para comprares sem surpresas.
Por André R. · Atualizado em julho de 2026
Comecemos pela verdade incómoda: o banco não paga a casa toda. O crédito habitação cobre, em regra, até 90% do menor de dois valores (preço de compra ou avaliação), o que significa que precisas de 10% a 20% de entrada do teu bolso. Para uma casa de 200 000 €, são 20 000 € a 40 000 € que nenhum banco empresta. Esta é a primeira e maior barreira, e a razão de ser das nossas calculadoras de objetivos de poupança.
Durante o processo, pagas ainda a comissão de avaliação do imóvel (tipicamente 200 € a 400 €), eventuais comissões de estudo e de formalização do crédito, e a certidão e documentos vários. São centenas de euros que aparecem antes de teres chave.
É aqui que o Estado apresenta a conta. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) calcula-se por escalões progressivos sobre o preço; para habitação própria permanente de 200 000 €, ronda os 4 300 €, e para 250 000 € já vai perto dos 7 000 €. Soma-se o Imposto do Selo: 0,8% do preço (1 600 € numa casa de 200 000 €) mais 0,6% sobre o valor do crédito, se o houver. E ainda os emolumentos de escritura e registos, tipicamente 700 € a 1 000 € no total. A boa notícia chama-se IMT Jovem: até aos 35 anos, na primeira habitação própria, há isenção total até um certo valor e parcial acima, uma poupança que pode valer milhares. Faz a conta exata na nossa calculadora de IMT, que já contempla o regime jovem.
Dois seguros acompanham o crédito habitação: o seguro de vida (que garante o pagamento ao banco se morreres ou ficares inválido) e o multirriscos habitação (incêndio e afins). Juntos, custam habitualmente entre 20 € e 60 € por mês, subindo com a idade no caso do seguro de vida. Dica que vale dinheiro: não és obrigado a contratar os seguros no banco que te dá o crédito; a lei permite contratá-los onde quiseres, e a diferença de preço fora do banco chega a ser de dezenas de euros por mês, mesmo contando com a pequena penalização de spread que alguns bancos aplicam.
A prestação mensal depende de três números: montante, prazo e taxa. Para 180 000 € a 30 anos, cada ponto percentual de taxa vale cerca de 100 € por mês: a 3%, pagas ~759 €; a 4%, ~859 €. O nosso simulador de crédito faz estas contas e calcula também a tua taxa de esforço, a percentagem do rendimento líquido que a prestação consome. Os bancos gostam de a ver abaixo de 35%, e tu devias gostar ainda mais: acima disso, qualquer solavanco da vida (ou da Euribor) aperta o orçamento todo.
Ser proprietário tem custos perpétuos. O IMI chega todos os anos (para um valor patrimonial de 100 000 € a uma taxa de 0,35%, são 350 €/ano, pagáveis em prestações em maio, agosto e novembro). O condomínio, se for apartamento, leva tipicamente 20 € a 80 € por mês, mais derramas extraordinárias quando o prédio precisa de obras. E a manutenção da própria casa: a regra prudente é reservar cerca de 1% do valor do imóvel por ano, porque a caldeira avaria, o telhado envelhece e a pintura não é eterna.
Somemos tudo para um comprador não-jovem, habitação própria, crédito de 90%: entrada de 20 000 €; IMT ~4 300 €; Selo da compra 1 600 € + Selo do crédito 1 080 €; escritura e registos ~900 €; avaliação e comissões ~600 €. Total a desembolsar do próprio bolso: cerca de 28 500 € para abrir a porta pela primeira vez. Depois, por mês: prestação (~759 € a 3%), seguros (~35 €), condomínio (~40 €), e IMI/manutenção diluídos (~55 €). Custo mensal real de ter a casa: perto de 890 €, não os 759 € da prestação que o banco anuncia. É esta a conta honesta, e é com ela que deves decidir.
Antes de assinar o contrato-promessa: tens a entrada mais ~4% do preço em impostos e custos? A taxa de esforço fica abaixo de 35% mesmo se a taxa subir um ponto? Pediste simulações a três bancos e comparaste a FINE (a ficha normalizada que os obriga a mostrar tudo)? Verificaste se tens direito ao IMT Jovem? Orçamentaste seguros, condomínio e IMI no teu novo custo mensal? Cinco sins, e estás a comprar de olhos abertos, que é o único jeito sensato de fazer a maior compra da vida.
Como regra prática, entre 12% e 22% do preço: 10% a 20% de entrada (os bancos raramente financiam mais de 90%) mais cerca de 2% para impostos e custos de processo. Para uma casa de 200.000 €, isso significa ter entre 24.000 € e 44.000 € disponíveis antes de avançar.
Para jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente, há isenção total de IMT e de Imposto do Selo até um certo valor de compra, e parcial acima disso até um teto. É uma poupança que pode chegar a muitos milhares de euros; confirma as condições em vigor no momento da escritura.
Além da prestação: seguros de vida e multirriscos (obrigatórios com crédito), IMI anual (pago em uma a três prestações), condomínio se houver, e uma reserva para manutenção. Uma regra saudável é orçamentar 1% do valor da casa por ano só para conservação.
Faz já as contas