Calculadora · Ofício AT 40129/2026
IMT e Imposto do Selo 2026
Os impostos que pagas antes da escritura, com as tabelas oficiais de 2026 e o regime IMT Jovem incluído.
Tabela IMT 2026 · Habitação própria e permanente (Continente)
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | Isento | - |
| 106 346 € a 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| 145 470 € a 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| 198 347 € a 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| 330 539 € a 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 660 982 € a 1 150 853 € | 6% (única) | - |
| Superior a 1 150 853 € | 7,5% (única) | - |
Fórmula: IMT = valor × taxa − parcela a abater. Nos dois últimos escalões a taxa é única, aplicada à totalidade do valor. Ao IMT soma-se sempre o Imposto do Selo da compra: 0,8% (com isenção no regime Jovem dentro dos limites). Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária.
Não inclui emolumentos de registo nem o Imposto do Selo do crédito (0,6% sobre o financiamento). Casos especiais (permutas, doações, prédios rústicos) têm regras próprias.
Exemplo prático: os impostos na compra de uma casa de 250 mil euros
Ao comprar uma habitação própria permanente por 250 000 €, o comprador paga IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) calculado por escalões com taxas progressivas, mais o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da escritura. Para este valor, o IMT ronda os 7 000 € e o Selo fica em 2 000 €, um total de cerca de 9 000 € em impostos, a somar ao preço da casa e a pagar no momento da escritura. São custos que muitos compradores esquecem ao planear o orçamento e que não estão cobertos pelo crédito.
Há boas notícias para quem compra a primeira casa: o regime de IMT Jovem isenta total ou parcialmente os jovens até certa idade da compra de habitação própria, dentro de um limite de valor. Pode significar milhares de euros poupados logo à entrada.
Como funcionam os escalões do IMT
O IMT não é uma taxa única: aplica-se por escalões, tal como o IRS. Cada fatia do preço é tributada à sua taxa, e há uma parcela a abater que suaviza a transição entre escalões. Habitação própria permanente tem tabela mais favorável do que segunda habitação ou casas de férias. Acima de um certo valor, aplica-se uma taxa única de 6% (ou 7,5% para prédios de luxo). Esta calculadora faz a conta exata pela tabela oficial de 2026.
Isenções que vale a pena conhecer
Além do IMT Jovem, há isenções para reabilitação urbana, para imóveis destinados a revenda por empresas do setor, e outras situações específicas. A habitação própria permanente até um certo valor está totalmente isenta de IMT mesmo fora do regime jovem. Vale sempre a pena confirmar se a tua compra se enquadra nalguma isenção antes de assinar.
Perguntas frequentes
Sobre que valor se calcula o IMT?
Sobre o maior entre o preço de compra (escritura) e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É pago antes da escritura, junto com o Imposto do Selo de 0,8%.
Quem tem direito ao IMT Jovem?
Quem tiver até 35 anos à data da compra, não for dependente em IRS, e esteja a comprar a primeira habitação própria e permanente, sem ter tido casa própria nos 3 anos anteriores. Em 2026, a isenção total (IMT + Selo) vale até 330 539 € no Continente; entre esse valor e 660 982 € a isenção é parcial e paga-se só sobre o excedente.
Comprar casa até que valor não paga IMT?
Em 2026, no Continente, a habitação própria e permanente está isenta até 106 346 €. Nas Regiões Autónomas o limite é de 132 933 €. Acima disso aplicam-se taxas progressivas por escalões, de 2% a 8%, e taxas únicas de 6% e 7,5% nos valores mais altos.
A segunda habitação paga mais?
Sim. Não há escalão isento: a tabela começa logo em 1% e o escalão de 8% termina mais cedo. Esta calculadora aplica a tabela oficial correta consoante a finalidade que escolheres.
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